Francuska i Španija – povoljne kuće za odmor

Kako cijene nekretnina padaju širom Evrope, šanse za posjedovanje kuće za odmor u inostranstvu možda nikada neće biti bolje. A s obzirom na to da se sterling bori sa stranim valutama – dostižući šestomjesečni najniži nivo u odnosu na euro u četvrtak – možda bi bilo pametno krenuti prije nego kasnije. Ali gde su cene?

Najnoviji podaci govore da stari favoriti Francuska i Španija vraćaju svoju popularnost kod kupaca kuća za odmor. Ali slika nije tako pozitivna za investitore koji žele značajan povraćaj na svoje kupovine, s tim da neka bivša evropska žarišta sada izgledaju izrazito hladno.

Prema inozemnoj hipotekarnoj firmi Conti, 31 posto upita koje je do sada primila ove godine odnosilo se na imovinu u Francuskoj, dok se više od petine odnosilo na Španiju. Clare Nessling, direktorica u Contiju, kaže da se kupci drže područja koja poznaju i kojima vjeruju, te okreću leđa avanturističkim teritorijama kao što su Bugarska, Turska i Dubai.

Španjolska održava svoju popularnost kod kupaca kuća za odmor u Velikoj Britaniji jer su cijene snažno pale zbog prevelike ponude nekretnina na tržištu. U nekim slučajevima, cijene u Costa del Sol su pale za 40 posto od vrhunca 2006/7.

To znači za one koji su oduvijek sanjali da kupe mjesto na suncu, ali su ih odložili troškovi, sada je vrijeme da pogledaju.

Prezasićenost nekretninama na španskom tržištu navela je jednu britansku firmu da pokrene uslugu posebno kako bi pokušala pronaći kupce za nekretnine koje su u nevolji, obično povrate u posjed, ostavinsku ili djelomično razmijenjenu imovinu.

Internetska kompanija za nekretnine, whitehotproperty.co.uk, trenutno prodaje oko 4,000 nekretnina u nevolji u popularnim turističkim destinacijama uz – u nekim slučajevima – značajne popuste. U jednom primjeru, četverokrevetni dupleks stan sa dva kupatila u Torrevieji je snižen na 118.400 eura (102,068 funti), što je popust od 27 posto na prvobitnu traženu cijenu.

Slično, vila sa tri spavaće sobe sa bazenom u turističkom žarištu kao što je Kostas može se kupiti za 400,000 evra. Na vrhuncu tržišta prije tri godine to bi koštalo oko 650,000 eura.

Stjuart Lo, izvršni direktor međunarodne kompanije za investiranje u nekretnine Assetz, nastavlja interesovanje britanskih kupaca za Španiju zbog njene blizine Velikoj Britaniji, njene sunčane klime i obilja peščanih plaža.

Dodatak relativno niskih cijena nekretnina znači da su Britanci u dobroj poziciji za kupovinu u Španiji – sve dok ne očekuju rast cijena od strane investitora. S obzirom da ponuda nadmašuje potražnju, situacija je neprivlačna za profesionalne investitore koji se oslanjaju na solidne povrate u relativno kratkom periodu.

Law kaže: „Španija je veoma teško mesto za kupovinu sa investicione tačke gledišta, posebno ako želite da pokrijete sve svoje troškove stanarinom. Prekomjerna ponuda utiče na tržište iznajmljivanja, a devizni kurs ne pomaže.

“Ako se neko odlučio za kuću za odmor koju neće iznajmiti onda je Španija idealna, a upravo problem koji bi investitoru bio problem je ono što pomaže u snižavanju cijena. Postoji ogroman izbor, a takođe i neke veoma dobre cene.”

Međutim, iako bi Španija mogla imati dosta privlačnosti, evropsko tržište kontinentalnih nekretnina u cjelini se još nije oporavilo. U Holandiji, Danskoj, Sloveniji i Slovačkoj zabilježen je dvocifreni pad cijena kuća u drugom tromjesečju godine.

Ali glavna horor priča je Bugarska. Nekadašnje žarište na Balkanu sada je zabranjeno područje za zajmodavce i kupce, a podaci iz zemljišnih knjiga pokazuju da su transakcije nekretninama pale za 35 posto u odnosu na prethodnu godinu u prvoj polovini 2009. godine.

Cijene zemljišta u do tada modernom crnomorskom području pale su u prosjeku za 40 posto u prvih osam mjeseci 2009. u odnosu na isti period 2008. godine, prema Međunarodnoj federaciji nekretnina u Bugarskoj. Svi veći bugarski gradovi i primorska odmarališta, uključujući Sofiju, Varnu i Samokov, kao i zimovalište Borovec, prijavili su pad od oko 50 posto u istom periodu.

Stuart Law upozorava Britance da izbjegavaju Bugarsku po svaku cijenu. On kaže: „To je jednostavno užasno; gdje je dno tržišta? Naše pitanje je oduvijek bilo 'zašto bi se mučio?' Ima toliko boljih mjesta, bilo bližih, ljepših ili jednako jeftinih. Poredeći Španiju sa Bugarskom... zaista nema izbora. Španija ispunjava skoro sve okvire i mnogo je bliža i lakša?”

On predlaže da ako potencijalni kupci kuća za odmor žele otići dalje, treba da razmotre SAD, gdje se mogu naći neke povoljnije ponude. „Svako ko je ikada težio da poseduje kuću za odmor na Floridi, a nije pogledao nedavno, biće iskreno šokiran onim što bi mogao da dobije. Videli smo gradske kuće u Orlandu u vrhunskim odmaralištima po ceni od 50,000 do 70,000 evra.”

Jedan od razloga zašto mnogi trenutno izbjegavaju Evropu je stanje funte. Tokom protekle dvije godine došlo je do neviđene volatilnosti na valutnim tržištima, pri čemu je vrijednost sterlinga oscilirala za preko 30 posto u odnosu na euro. Funta trenutno kupuje oko 1.1 €, a mnogi valutni analitičari predviđaju da će paritet doći vrlo brzo.

Stephen Hughes, direktor Foreign Currency Directa, strahuje da se sterling "urušava". On tvrdi da se trgovci valutama slažu oko jedne stvari: “sterling će vjerovatno brzo i daleko pasti”.

Uz vjerovatne daljnje padove, što bi postojeći ili potencijalni evropski kupci kuća trebali učiniti da se zaštite? Mark Bodega, direktor valutnog brokera HiFX, preporučuje da ljudi koji žele da kupuju u inostranstvu treba da razmotre „kontakt za prosleđivanje“. „Ovo vam omogućava da sada kupite valutu i platite je kasnije“, objašnjava on. “Morat ćete sada platiti depozit od 10 posto, a ostatak od 90 posto po dospijeću ugovora, ali to omogućava klijentima da zaključaju devizni kurs do godinu dana.”

Julian Cunningham, iz međunarodne agencije za nekretnine Knight Frank, savjetuje britanske prodavače na kontinentu da smanje svoje tražene cijene. On kaže: „Pametan prodavac prenosi svaku valutnu dobit na potencijalnog kupca u obliku snižene tražene cijene. Ali bez prenošenja određenog procenta te dobiti na potencijalnog kupca, to znatno otežava sklapanje posla.”

Nebo kuća za odmor: Zašto Francuska ostaje broj jedan

Nije teško shvatiti zašto je Francuska i dalje najpopularniji izbor za Britance. Lako dostupan cestom, željeznicom i zrakom, potencijalni kupci nisu samo na milosti niskih avio kompanija. Cijene kuća su ostale otporne u Francuskoj u poređenju sa Velikom Britanijom, a hipoteka je također privlačnija.

Nessling kaže: „U Francuskoj su zajmodavci uvijek bili malo oprezniji. Oni sigurno nisu zauzeli ekstremno gledište kao većina britanskih kreditora. Tokom kreditne krize i dalje smo bili u mogućnosti da dobijemo 100 posto hipoteke u Francuskoj za kredite preko 250,000 eura.”

Više od četiri petine hipoteka u Francuskoj je fiksno, a većina svih novih hipoteka je fiksna na najmanje godinu dana. Ova strategija kreditiranja je još jedan razlog zašto francusko tržište nekretnina, u cjelini, ima bolje rezultate nego u Britaniji.

Uprkos periodu pada cijena kuća u zemlji prošle godine, cijene u Francuskoj su zapravo porasle za 3.9 posto u drugom kvartalu ove godine, prema francuskom nacionalnom udruženju agenata za nekretnine.

Stuart Law, izvršni direktor međunarodne kompanije za ulaganja u nekretnine Assetz, slaže se da su hipotekarni zajmodavci u Francuskoj zadržali svoje kriterije uglavnom nepromijenjenim, tvrdeći da je zbog toga što daju kredite na osnovu pristupačnosti spriječen neodrživ bum cijena u Francuskoj. On kaže: “Na jugu Francuske cijene jedva da su se kolebale jer banke ne misle da tamo imaju značajan rizik.”