Pogledajte prije nego što skočite sa litice

1. Kapitalni plan za zgradu

2. Kapitalna poboljšanja (prošla istorija i budući planovi uključujući procjenu troškova i vremenski okvir)

3. Hipoteka za zgradu (koji su uslovi/uvjeti/opcije obnove)

4. Ugovor o upravljanju (kompanija koja trenutno ima ugovor o upravljanju; troškovi/usluge)

5. Istraživanje azbesta na javnim i stambenim prostorima

6. Truli prozorski okviri u podrumu i drugim javnim prostorima koji mogu biti ulazna tačka za glodare/bube i oštećenja od vode

7. Vodomjeri/struja. Troškove za svaku godinu treba revidirati. Da li su troškovi slični iz godine u godinu?

Application Package. Glava gore (put gore)

Postoje tri pojma koje svaki potencijalni kupac zadruge mora zapamtiti: učešće, odnos duga i prihoda i likvidnost nakon zatvaranja.

• prepreka jedan: Uplata je početni dio gotovine koji kupac plaća prodavcu, a preostali iznos financira banka ili drugi zajmodavac. Zadruge žele da vlasnici imaju kapital u svojim domovima. Predujam može iznositi od 20-50 posto (nije univerzalno). Nekoliko zgrada visokog statusa može insistirati na kupovini u gotovini bez dozvoljenog finansiranja.

• Prepona dva: Odnos duga i prihoda. Iznos mjesečnog duga kupca podijeljen s njegovim mjesečnim primanjima. Za mnoge zadruge dozvoljeni omjer duga i prihoda dostiže 25-30 posto. Mnogi odbori takođe gledaju na ukupnu finansijsku sliku. Ako je neko na socijalnom osiguranju i donosi samo 2100 dolara mjesečno, ali ima 10 miliona dolara u banci ili investicijama, omjer duga i prihoda možda neće biti problem.

• Hurdle Three. Likvidnost nakon zatvaranja. Iznos novca koji je lako dostupan potencijalnom kupcu nakon uplate. Ovo može uključivati gotovinu u banci, tržište novca i/ili dioničke fondove, dionički portfelj, trezorske zapise, certifikate o depozitu (smatra se likvidnim). IRA i drugi penzioni računi se ne smatraju likvidnim, kao ni polise životnog osiguranja, neuložene dionice dionica ili lična imovina (tj. nekretnine, umjetnička djela).

Opšte pravilo – kupac treba da ima dovoljno gotovine da plati hipoteku i izdržavanje dve godine u slučaju da mu/njen prihod prestane iz nekog razloga, kao što je otkaz ili bolest.

Odbori će se ponekad podmiriti za jednogodišnju likvidnost i godinu dana gotovine stavljene u depozit, što omogućava potencijalnom kupcu da podigne escrow gotovinu prodajom likvidne imovine prije vremena i daje odborima mir.

Neki odbori će unaprijed obavijestiti brokere i kupce o njihovim brojčanim zahtjevima kako bi izbjegli vrijeme i probleme u provjeravanju ljudi sa malim izgledima da budu prihvaćeni. Drugi odbori nemaju apsolutne zahtjeve i donose odluke od slučaja do slučaja.

Rizici naspram nagrada

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Sve kupovine nose rizik. U slučaju kupovine zadruge u Njujorku, mnogi faktori nisu pod kontrolom kupca, uključujući loše upravljanu zgradu, lenji odbor zadruge ili neobučeno ili neadekvatno osoblje u zgradi. Akcionari će možda morati da se pozabave neočekivanim posebnim procenama koje je naplatio Upravni odbor za velike popravke zgrade koje su bile nepredviđene, a plaćanja za održavanje mogu porasti brže od inflacije. BOD može promijeniti podstanarstvo ili druge politike, čineći iznajmljivanje stana i/ili vlasništvo kućnih ljubimaca nemogućim. Prodaja vašeg stana može biti izazov zbog proizvoljnih odbijanja budućih kupaca jer vam je član Upravnog odbora zamjeran.

Ide naprijed

Pronašli ste stan svojih snova. Vaš advokat, računovođa, dizajner enterijera, arhitekta i porodica su na istoj stranici. Vi i vlasnik ste postigli dogovor oko prodajne cijene i sada je vrijeme za zatvaranje.

Vrijeme je za zatvaranje

Vrijeme zatvaranja zadruge u NYC-u može potrajati 2-3 mjeseca od trenutka kada je potpisan kupoprodajni ugovor; međutim, u STVARNOM svijetu dužina vremena potrebnog za zatvaranje zavisi od brojnih faktora i može biti izvan direktne kontrole kupca:

1. Sva gotovinska kupovina kupovina sponzorskog stana. Planirajte 2-3 mjeseca (ili manje) ...ali,

2. Kupovina imanja kod advokata bez iskustva – kašnjenje

3. Paket Co-op odbora može biti nekompletan ili sadrži greške – kašnjenje

4. Menadžer je spor u razmatranju aplikacije i odlaže njeno slanje odboru – kašnjenje

5. Odbor zadruga pregledava mnoge prodaje i oni se takmiče za pažnju BOD-a – kašnjenje

6. Pansion paket dostavljen u periodu odmora – kašnjenje

7. Sukobi u zakazivanju intervjua (vi i BOD) – kašnjenje

8. Upravni odbor ne može donijeti odluku – kašnjenje

9. Prodavac ili kupac su nekooperativni – kašnjenje

Zatvaranje troškova

• Advokatske naknade. Raspon od 1,500 do 4,000 dolara. Obično se plaća po zatvaranju transakcije. Možda postoji dodatna naknada za advokata banke (1,000 USD).

• Mansion Tax. Prag za porez na vile u Njujorku je 1,000,000 dolara (malo je verovatno da se vila prodaje po ovoj ceni). Tehnički, porez se smatra porezom na promet koji plaća kupac na imovinu jednaku ili veću od 1,000,000 USD. Iznos poreza varira i predstavlja stepenastu stopu koja počinje od 1 posto u porastu na osnovu raspona kupovnih cijena do maksimalno 3.9 posto za nekretnine od 25,000,000 dolara ili više.

• Naslov Osiguranje (Samo stanovi). Kupovina stana i hipoteka zahtijeva osiguranje vlasništva i obično iznosi 0.45 posto kupovne cijene. Stječe se kako bi se kupci i zajmodavci zaštitili od potraživanja vlasništva nad imovinom prije posjedovanja kuće.

• Zapis hipoteke Porez (samo stanovi). Ovo zahtijeva od kupaca da plate 1.8 posto na iznose hipoteke ispod 5,000,000 dolara i 1.925 posto na iznose hipoteke iznad 500,000 dolara. Ovo je iznos kredita, a ne kupoprodajna cijena. Za prosječan stan na Menhetnu za 2,000,000 dolara sa 20 posto manje, postoji naknada od 1.925 posto na iznos kredita od 1,600,000 dolara od otprilike 30,800 dolara samo za porez na evidentiranje hipoteka.

• Flip Tax (Zadruge). Ovo je naknada za prijenos plaćena zadruzi tokom transakcije prodaje stana u zadruzi. Naknada tehnički nije porez i stoga se ne može odbiti kao porez na imovinu. Iznos flip poreza i ko ga plaća (kupac ili prodavac) varira od zadruge do zadruge. Informacije su općenito navedene u vlasničkom zakupu zgrada ili kooperativi prema zakonima.

• Dodatne naknade. Naknade za hipoteku, troškovi kodiranja, incidentni troškovi, itd.

• Porezi na transfer države New York & New York (Samo New Development Condos). (prevu.com)

napokon

Kada je posao konačno završen, kupac daje prodavcu svoj novac. Prodavac daje kupcu akt (za stanove) ili vlasnički zakup (za zadruge) i svi nastavljaju sa svojim životom.