održavanje
Obično su uključene u ovu naknadu plate za osoblje, sigurnost zgrada, sigurnost i sanitarne uslove i planirana kapitalna poboljšanja. Zapamtite da posjedujete dionice u zgradi i cijela zgrada prima račun za porez na imovinu, a ne pojedinačni vlasnik. Plaćanje za održavanje često iznosi oko 50 posto poreza na imovinu i 50 posto uobičajenih troškova. Na kraju svake godine, vlasnici zadruga dobijaju obrazac od društva za upravljanje u kojem im se daje do znanja svoj udio u porezu na imovinu.
procjene
Sve zadruge imaju rezervni fond i novac se koristi za rješavanje neočekivanih troškova (npr. krovovi koji prokišnjavaju, novi liftovi ili kotlovski sistemi). Ako u fondu rezervi nema dovoljno novca za plaćanje ovih troškova, dioničari doživljavaju procjenu koja predstavlja dodatni iznos koji se dodaje računu za održavanje za plaćanje troškova.
vladavina
New York Times nalazi da postoji najmanje 7,000 zadruga u NYC-u i da su uređene njujorškim zakonima o poslovanju i korporacijama (BCL), ali ne postoji regulatorna agencija koja provodi zakone o zadrugama; dakle, ne postoji regulatorna agencija koja sprovodi zakone o zadrugama. U slučaju zloupotrebe ovlasti ili korupcije u zadružnim odborima, dioničari moraju doći s velikim sumama novca za tužbu na sudu što je odvratilo ožalošćene i otete dioničare zadruge da se suprotstave svojim upravnim odborima i dozvolili zadružnom odboru korupcija decenijama nekontrolisana.
U teoriji, najlakši način da se riješite korumpiranog BOD-a su izbori.
Međutim, prema BCL 619, kooperativna izborna prevara je građanski prekršaj. Ožalošćena strana mora tužiti Vrhovni sud, a sudija može potvrditi izborni rezultat ili narediti nove izbore. Čak i ako je “oštećeni” spreman da plati taksu za tužbu, pred nama je još nedostataka. BCL 721-724 daje pravo na novac zadružnim odborima u građanskim i krivičnim predmetima, što znači da dok tuže dioničare za isplatu iz vlastitog džepa, članovi odbora ne moraju platiti ni peni.
BOD – Neka budu iskreni. Moguće je?
Rochdale Equitable Pioneer's Society, osnovano 1844., općenito je priznato kao prva uspješna zadruga
BOD-ovi su odgovorni za hiljade/milione dolara – vašeg novca. Za neke ljude privlačnost da uzmu malo za sebe može biti neodoljiva. Protokoli možda postoje, ali fiskalna nesposobnost i pohlepa često olakšavaju dogovore ispod stola i povrate koje će vjerovatno biti gotovo nemoguće pratiti. Međutim, nije beznadežno ako:
1. Održavajte sve račune ažurnim i tačnim.
2. Dajte prioritet detaljnom vođenju evidencije.
3. Uspostaviti a POLITIKA NAKNADE koji nalaže troškove proizvoda/usluga, od sredstava za čišćenje do plata osoblja i usluga održavanja bojlera, pazeći da fakturisani iznos ne prelazi propisana ograničenja.
4. Angažirajte više od jedne osobe da pregledaju sve čekove koji se ispisuju u ime zgrade.
5. Pazite KICKBACKS. BOD-ovi stupaju u interakciju sa dobavljačima i postoje mogućnosti za malverzacije, nameštanje ponuda i mita. Prekršaji su povezani sa troškovima projekta i donosioci odluka sklapaju ugovore sa izvođačima ili pružaocima usluga koji garantuju da će ponuđač dobiti posao u odnosu na druge ponuđače, bez obzira na cenu. Traženje ili prihvatanje mita od izvođača je izvan etičkog pitanja; naziva se korupcija u preduzeću ili primanje mita i predstavlja krivično delo prvog stepena B klase za koje je kazna do 25 godina zatvora.
6. Svjestan FAVORS. Manje ozbiljno od mita ili manipulisanja procesom licitiranja je prihvatanje POGODNOSTI i posebnog tretmana od strane prodavaca i pružalaca usluga. To može biti u obliku raskošnih korpi s poklonima, certifikata za večere u gurmanskim restoranima, besplatnih popravki i nadogradnji stanova ili bilo čega što „zaslađuje dogovor“ i ohrabruje donosioce odluka u zgradi da koriste jedan proizvod ili pružaoca usluga umjesto drugog.
7. Pripremite se za SUKOB INTERESA. Ako je član odbora ujedno i posrednik u prodaji nekretnina u zgradi, kada članovi podnesu paket odboru, član ima koristi nakon njegovog odobrenja i treba da se povuče iz rasprave i glasanja.
8. Podrška TERM LIMITS koji mogu zaustaviti korupciju i druge sumnjive prakse; međutim, novoizabrani dužnosnici mogu biti povezani sa prethodnim članovima, a novi član je samo „vlasnik mjesta“.
9. Lijen ili nesposoban MANAGEMENT AGENT. Na gomilu „obaveza“ mogu biti dopisi, obavještenja i drugi važni rokovi koje rukovodeća agencija ignorira s novčanim kaznama i kršenjem zakona o gradu. Ovo je opasno jer ignorisanje ovih dokumenata može dovesti do kazni koje na kraju plaćaju dioničari.
© Dr. Elinor Garely. Ovaj članak o autorskim pravima, uključujući fotografije, ne smije se reproducirati bez pismene dozvole autora.
Serija:
Dio 1. Njujork: Lepo mesto za posetu, ali... Stvarno želite da živite ovde?
Dio 2. Zadruge u krizama
Dio 3. Prodajete Co-op? Sretno!
Dio 4. ZADRUGE: KADA IDE VAŠ NOVAC
Dolazi:
Dio 5. PRIJE KOPANJA ZADRUŽNE JAME ZA NOVAC
ŠTA UZIMATI IZ OVOG ČLANKA:
- Ako je član odbora ujedno i posrednik u prodaji nekretnina u zgradi, kada članovi podnesu paket odboru, član ima koristi nakon njegovog odobrenja i treba da se povuče iz rasprave i glasanja.
- U slučaju zloupotrebe ovlasti ili korupcije u zadružnim odborima, dioničari moraju doći s velikim sumama novca za tužbu na sudu što je odvratilo ožalošćene i otete dioničare zadruge da se suprotstave svojim upravnim odborima i dozvolili zadružnom odboru korupcija decenijama nekontrolisana.
- Ako u fondu rezervi nema dovoljno novca za plaćanje ovih troškova, dioničari doživljavaju procjenu koja predstavlja dodatni iznos koji se dodaje računu za održavanje za plaćanje troškova.
